Se você é engenheiro civil, arquiteto ou quer empreender na construção civil, sabia que é possível construir um prédio sem ter o dinheiro para comprar o terreno e sem ter o dinheiro para custear a obra, mesmo que você não tenha uma construtora ainda e esteja começando no mercado da construção. E tudo isso, com o respaldo legal da Lei da Incorporação Imobiliária, Lei 4591/1964.
Este conteúdo explica, de forma objetiva, como funciona esse processo. Você vai aprender como negociar terrenos em permuta, estruturar parcerias com investidores, organizar uma SPE (Sociedade de Propósito Específico) e iniciar uma obra mesmo começando com pouco capital. Vamos aos negócios!
Como permutar um terreno para construir um prédio
A permuta de terreno é uma das estratégias mais utilizadas para viabilizar a construção de prédios no Brasil, porque permite você viabilizar o empreendimento sem ter que ter o dinheiro para comprar o terreno à vista. Na prática, a permuta imobiliária consiste em você propor ao dono do terreno que ele o ceda para a construção do prédio e, em contrapartida, o dono do terreno (conhecido por “terrenista”) recebe algumas unidades do novo empreendimento, sejam apartamentos, salas comerciais ou lojas.
03 passos importantes para permutar um terreno para construir um prédio
O primeiro passo é abordar o proprietário do terreno e apresentar uma proposta vantajosa, baseada em um estudo de viabilidade que ilustra o potencial construtivo do local (quantos apartamentos, valor de venda, etc.). Quanto mais clara e fundamentada for sua projeção, mais chances de sucesso no acordo.
Definição do percentual de permuta:
O segundo passo é definir o percentual de permuta. Ele é calculado sobre o Valor Geral de Vendas (VGV) do futuro empreendimento e geralmente varia entre 12% e 20% do VGV, conforme negociação e as condições do mercado.
Exemplo: Permuta de terreno a 15%. Em uma obra prevista para gerar R$ 10 milhões de VGV, o dono do terreno pode ficar R$1,5 milhões em apartamento, ou sala ou loja comercial.
Contrato de permuta
O terceiro passo é acontece om a negociação definida, ambas as partes assinam um contrato especificando quantas e quais unidades o proprietário irá receber, os prazos, responsabilidades, garantias, condições em caso de atraso e outras cláusulas de proteção, trazendo segurança jurídica para ambas as partes.
Você deu um grande passo para tornar possível viabilizar um empreendimento imobiliário mesmo sem muitos recursos próprios. Vamos avançar mais, continue!
Como captar investidores para o seu empreendimento
A segunda etapa fundamental é atrair investidores que vão viabilizar financeiramente a obra do prédio. Para isso, algumas estratégias são essenciais:
Investidores buscam retorno financeiro acima da média com segurança. Para fazer isso você precisa ter um plano de negócio do empreendimento claro, sólido e consistente. Apresente planilhas previsão de custos, prazos, expectativa de vendas, taxas de retorno e análise de riscos.
Divulgue os diferenciais do projeto:
Mostre aspectos como localização, potencial construtivo e aprovação de projetos, perspectivas de valorização do imóvel, confiança no mercado local e, se possível, obras de referência.
Utilize seu networking:
Muitas rodadas de captação acontecem em reuniões, eventos de negócios, grupos profissionais e redes de relacionamento. Não negligencie o poder do networking para atrair investidores interessados. Investidores em potencial são: comerciantes, empresários, médicos, servidores públicos de alto escalão, produtores rurais, etc.
Quais os principais cuidados jurídicos do incorporador
Empreender no setor imobiliário exige atenção aos aspectos legais desde o início. Veja os principais pontos de atenção:
A Legislação que rege a incorporação imobiliária é a Lei 4.591/1964. É obrigatório registrar o empreendimento no Cartório de Registro de Imóveis, será necessário apresentar a documentação do terreno, projeto aprovado, memorial de incorporação de acordo com norma NBR 12.721/2006, contrato de permuta, certidões, entre outros.
Criação de SPE:
A Sociedade de Propósito Específico (SPE) é um CNPJ específico para o empreendimento e, ao final da obra, ele é encerrado. O objetivo da SPE é isolar os riscos do empreendimento, proteger os sócios e facilitar o controle contábil e fiscal do negócio. Todo o dinheiro para fazer a obra fica centralizado no CNPJ da SPE e só pode ser usado para o propósito específico que é a obra. A SPE funciona em conjunto com o “patrimônio de afetação”.
O que é o patrimônio de afetação e por que ele oferece segurança
O patrimônio de afetação é um mecanismo legal criado para proteger os recursos de cada projeto imobiliário. Na prática, significa que o terreno, obras e receitas do empreendimento ficam vinculados exclusivamente àquele projeto e não podem ser usados para quitar outras dívidas ou obrigações da construtora / incorporadora.
Principais vantagens:
• Garante que o dinheiro dos compradores será utilizado apenas para terminar a obra.
• Protege o empreendimento em caso de falência da incorporadora.
• Dá tranquilidade ao investidor e aumenta a confiança dos compradores.
Inclusive, a adoção do patrimônio de afetação é condição obrigatória para o incorporador optar pelo Regime Especial de Tributação (RET).
O que é o Regime Especial de Tributação (RET)
O RET é um regime tributário criado para incentivar o setor da construção civil, facilitando o cálculo e o recolhimento de impostos federais nos empreendimentos imobiliários.
Como funciona:
Com o RET, todos os tributos federais (IRPJ, CSLL, PIS e COFINS) inerentes à incorporação imobiliária ficam concentrados numa alíquota única de 4% sobre a receita recebida. Para usufruir do RET, o empreendimento precisa estar submetido ao patrimônio de afetação, devidamente registrado.
Vantagens:
• Simplificação do cálculo e pagamento de tributos
• Redução da carga tributária total
• Maior previsibilidade nos custos e rentabilidade do empreendimento
Obra: Construir o prédio!
Tudo viabilizado, chegou a hora de executar a obra. Para isso você vai precisar fazer uma Gestão de Obras Profissional, com um engenheiro responsável pela obra (talvez será você mesmo) para ter foco em entregar resultado e lucro.
Você vai precisar de ter: orçamento executivo da obra, cronograma da obra, curva S, Curva ABC, plano de aquisições, plano de riscos e gerenciar a execução.
Para isso, você recebe uma taxa de administração de 15% sobre o custo da obra.
O fluxo de recebimento do grupo de investidores é feito de acordo para a obra sempre ter dinheiro em cada uma das etapas para que a construção aconteça de forma planejada e saudável, sem faltar dinheiro ao longo da obra. O prazo de obra varia de 18 meses a 30 meses a depender do tamanho do empreendimento.
Se você é engenheiro ou arquiteto e precisa aprender ou aprofundar em gestão de obras, o treinamento Gestão de Obras Profissional pode te ajudar. Para saber mais, clique aqui, para ir a uma página com todos os detalhes desse treinamento online.
Resumo para viabilizar seu prédio com pouco dinheiro
- Buscar uma oportunidade de terreno e negociar a permuta
- Elaborar um estudo de viabilidade econômico-financeira
- Captar recursos com investidores
- Criar uma SPE e registrar a incorporação imobiliária
- Adotar patrimônio de afetação, se for o caso
- Optar pelo RET para benefícios tributários
- Executar as obras, entregar as unidades e realizar o lucro
Construir um prédio sem grandes recursos próprios é possível utilizando inteligência de mercado, lealdade nas negociações, estrutura jurídica adequada e parcerias estratégicas. A permuta de terreno é o ponto de partida para muitos, pois elimina uma grande barreira de entrada. O segredo é estudar e estruturar cada etapa do projeto com segurança.
Vamos pro topo!
Eng. Fabrício Rossi
