Qual a diferença entre construtora e incorporadora? A verdade é que talvez você nem sabia que existia esse termo “incorporadora”, talvez seja um termo novo pra você… mas para engenheiros, arquitetos e quem quer entrar pro mercado imobiliário, não sei qual o seu caso, saber essa diferença é fundamental para sua atuação e seus resultados.
O que é uma Incorporadora
Para construir um prédio é necessário fazer um processo que chamado de “incorporação imobiliária”. E porque esse nome estranho? Você deve estar se perguntando…
Incorporação imobiliária é você “incorporar uma edificação em um terreno”, onde eles vão se tornar um objeto único e indivisível.
A incorporação imobiliária é baseada na Lei 4591 de 1964, conhecida como a Lei da Incorporação, e de acordo com a NBR 12.721 – Avaliação de custos de construção para incorporação imobiliárai e outras disposições para condomínios edilícios.
O objetivo da incorporação imobiliária é formalizar junto ao cartório de imóveis como será o empreendimento, qual o número de unidades autônomas, as áreas das mesmas, o número de vagas de garagem, as áreas comuns. E somente a partir desse registro no cartório é que se pode comercializar os apartamentos, também denominados como unidades autônomas.
Quem faz esse processo de “incorporação imobiliária” é uma empresa chamada de INCORPORADORA. tanto que no CNPJ dessa empresa tem que ter um CNAE de “incorporação imobiliária”.
Somente a partir da aprovação da incorporação imobiliária no cartório de registro de imóveis, que é permitido vender as unidades autônomas (apartamentos, lojas, salas) na planta e durante a obra. Talvez você já tenha visto no folder de um prédio que tem escrito “Registro de incorporação número XXXXX”. Esse número é obrigatório aparecer em toda publicidade do empreendimento.
A incorporadora é a empresa que faz o desenvolvimento imobiliário: encontra o terreno, fazer a viabilidade da obra, fazer o projeto de arquitetura, aprovar o projeto na prefeitura, fazer a incorporação imobiliária e fazer as vendas dos apartamentos!
O que é uma Construtora
E a construtora?
Construtora é a empresa que faz a obra! Que constrói! É a empresa que pega os projetos aprovados do prédio, faz o orçamento executivo (ou contrata), faz o cronograma de obra (ou contrata), a equipe vai pro terreno e transforma tudo isso em obra construída! Da fundação até a entrega das chaves!
Todos os riscos inerentes à construção são de responsabilidade da construtora: responsabilidade técnica de engenharia, seguir as normas técnicas vigentes, realizar a contratação de empreiteiros e de mão-de-obra para execução de todas as etapas, fazer as compras de materiais e a logística de entrega de acordo com a necessidade da obra, fazer a locação de ferramentas, máquinas e equipamentos necessários em cada etapa de obra e realizar o pagamento de impostos e encargos sobre mão-de-obra, etc.
Uma construtora também pode ser incorporadora?
SIM! Em alguns estados do Brasil isso é muito comum, como aqui em Minas Gerais. As construtoras geralmente, também são as incorporadoras. Para isso acontecer na prática, é necessário no CNPJ da empresa ter CNAE de construtora e CNAE de incorporadora.
Já em outros Estados, como São Paulo, por exemplo, isso geralmente é separado: a empresa incorporadora faz o desenvolvimento imobiliário e contrata uma empresa construtora para executar a obra.
Agora cuidado! Muitas construtoras e incorporadoras quebram porque não fazem uma gestão das obras de forma realmente profisisonal! Ao invés disso, elas ficam “tocando obra”, que é um termo utilizado para obras que não tem controle de nada, com zero gestão, que atrasam e dão prejuízo… Por isso, você que chegou até aqui, fica o conselho profissional: domine gestão de obras com foco em resultado e lucro.
Se você é Engenheiro, Arquiteto ou dono de construtora e quer aprender a planejar e gerenciar obras com foco em resultado e lucro, aqui embaixo tem o link para conhecer o treinamento Gestão de Obras Profissional.
